LOS NUEVOS BENEFICIOS TRIBUTARIOS PARA INVERTIR EN FONDOS DE BIENES RAÍCES

Las personas que inviertan en fondos de alquiler de viviendas u oficinas pagarán sólo 5% de impuesto a la renta sobre su retorno, lo que hará estos productos más competitivos

El Congreso aprobó el pasado lunes 19 una nueva propuesta del Ejecutivo para dinamizar la inversión en bienes raíces (inmuebles en general, como viviendas u oficinas) y en facturas negociables, aquellas que las pymes pueden vender a los bancos y fondos de factoring para obtener liquidez.

En el caso de la inversión en bienes raíces, la nueva ley —próxima a publicarse en el diario El Peruano— da beneficios tributarios para el inversionita retail. De esta manera, se espera que el costo de invertir en un fondo inmobiliario compita con el costo de alquilar inmuebles de forma directa. La nueva ley también impulsa que las participaciones en dichos fondos se negocien en la bolsa, una opción vigente desde noviembre pasado que, sin esta ley, sería menos atractiva.

INVERSIÓN INMOBILIARIA: LIMITADA PARA EL RETAIL

Desde el 2014, la creación de los fondos de inversión en bienes inmobiliarios (firbi) ha permitido a los gestores de fondos captar capital para destinarlo a inmuebles terminados para alquilarlos. Para el inversionista retail, los firbis funcionan como un fondo mutuo: hay una cuota de participación, el rendimiento es variable y, en caso de necesitar liquidez, debe liquidar toda su participación.

Este diseño, como adelantó SEMANAeconómica, genera una serie de problemas para el inversionista retail. Por un lado, las cuotas de participación son altas, a partir de S/.50,000. De otro lado, el rendimiento que se obtenga de dichos fondos tiene un impuesto a la renta (IR) de 28% en lugar de 5%, como sí sucede cuando se percibe rentas directamente por el alquiler de viviendas u otro tipo de inmuebles.

Finalmente, al no ser instrumentos que puedan negociarse en bolsa, quienes invierten en firbis son principalmente inversionistas institucionales, lo cual ha limitado su despegue. Así, a dos años de la norma que permite crear firbis, sólo hay dos fondos de este tipo: uno de LarrainVial y Colliers y otro de Credicorp Capital. Ya en junio del 2015, un ejecutivo de Edifica advertía que de los US$1,000 millones administrados en firbis, sólo el 2.5% proviene de inversionistas retail.

FIBRAS: HACIA EL MODELO MEXICANO

Tras la advertencia de varios actores del mercado sobre los problemas de los firbis, se crearon, en noviembre pasado, los fideicomisos de titulización para inversión en bienes raíces (fibra). La ‘titulización’ permite que el inversionista —una persona natural o jurídica— reciba una suerte de bonos, llamados ‘bonos titulizados’ por estar respaldados en varios tipos de inmuebles en los que invierta el fondo.

Con estos ‘bonos titulizados’, a diferencia de los fondos inmobiliarios actuales, se genera una renta fija. Además, quien invierta en un fibra podrá finalmente negociar su participación en la bolsa y así desinvertir antes del vencimiento del fondo –o del fideicomiso, en este caso– sin afectar el valor total del mismo. Con esta modificación, los fondos que invierten en alquiler de inmuebles podrán ser instrumentos líquidos, como en México. En dicho país, los fibras han generado un mercado de US$20,000 millones en cinco años, cinco veces más que todo el volumen negociado de la Bolsa de Valores de Lima este año.

La ley aprobada por el Congreso complementa la creación de los fibras: el inversionista retail que participe en fibras pagará 5% de IR, en lugar de 28%, una característica que hace a los futuros fibra tan atractivos como si se percibieran rentas por alquiler de viviendas u oficinas directamente. Según el reglamento de creación de fibras, los actuales firbis tienen plazo hasta el 30 de junio del 2017 para ser fibras y, con ello, los inversionistas retail que participen podrán acceder al 5% de IR.

Miluska Gutiérrez, especialista en mercado de valores y asociada del estudio Garrigues, comenta que este beneficio se aplicará en dos escenarios. El primero es cuando el inversionista retail adquiera, en oferta pública, los certificados de participación o bonos titulizados emitidos por una sociedad titulizadora en representación de un fibra: se le aplicará el 5% de IR a la renta fija que se genere por esos certificados, respaldados por las rentas de alquiler del inmueble. El segundo, cuando el inversionista retail venda su certificado de participación a un tercero, la ganancia que resulte entre el precio de oferta y demanda estará afecta también al 5% de IR.

Este era uno de los puntos que quedaron pendientes de resolverse en el decreto legislativo 1262, el primero del nuevo gobierno dirigido a fomentar la liquidez del mercado de valores, publicado hace una semana. Con un menor IR, invertir en bienes raíces para el retail será menos costoso. Optar por un fibra o firbi dependerá ahora del tipo de perfil del inversionista: el que busque liquidez y un menor costo tributario posiblemente opte por un fibra, mientras que un firbi tendría todavía sentido si está abocado a inversionistas institucionales.

Este beneficio tributario entrará en vigencia el 1 de enero del 2017 por un periodo de diez años. http://semanaeconomica.com/article/mercados-y-finanzas/banca-y-finanzas/208254-los-nuevos-beneficios-tributarios-para-invertir-en-fondos-de-bienes-raices/?ref=ad