9 datos que debes conocer sobre el nuevo
proceso de ejecución de desalojo exprés
Luego de describir aquí las tres modalidades contractuales previstas en la Ley que
establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, corresponde
ahora analizar el tema más llamativo de la norma: la
creación de un proceso especial de ejecución de desalojo.
Este proceso pretende
ser célere y expeditivo. Para ello se han diseñado herramientas que obligarán a
los jueces a resolver con prontitud y evitar dilaciones. Veamos cuáles son:
1. ¿En qué casos procede
el desalojo exprés?
El arrendador podrá
demandar la restitución del inmueble contra el arrendatario o contra quien lo
posea a través del nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo creado
por el Decreto Legislativo N° 1177. Este nuevo desalojo “exprés” procede por
terminación del contrato por:
a) Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual,
sustentada en el formulario respectivo.
b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con
firmas legalizadas.
c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica
pactada por dos meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en
la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el
estado de cuenta de la cuenta de abono.
d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios
(servicio de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdida y otros) por
seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la
resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado
de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por
la empresa respectiva.
e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la
resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el
documento de constatación policial respectivo.
2. ¿En el proceso de
desalojo también podrá reclamarse las rentas adeudadas?
Sí, a la pretensión de desalojo
se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas,
así como de las cuotas periódicas. También podrá exigirse el pago de los
conceptos complementarios adeudados si es que el arrendador asumió la
obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario en el
contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se
supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.
3. ¿Qué documentos
deberán presentarse para iniciar el proceso de desalojo “exprés”?
El arrendador deberá
adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:
a) El formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL (ver aquí). Para que este
documento tenga mérito de ejecución debe estar suscrito ante un notario
debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de paz letrado.
b) El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda
(RAV); y,
c) Documento sustentatorio de la causal por la cual se da por
terminado el contrato (ver pregunta 1). Obviamente a la demanda deberá
acompañársele los requisitos y anexos previstos en los artículo 424 y 425 del
Código Procesal Civil.
4. ¿Quién es el juez
competente para conocer del proceso de desalojo “exprés”?
El Proceso Único de
Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o ante el juzgado
que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado.
Dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para
que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco
(05) días hábiles, se allane o conteste la demanda.
5. ¿Con qué medios de
defensa cuenta el arrendatario en el desalojo “exprés”?
En caso el arrendatario
conteste la demanda, deberá acreditar, de ser el caso, la vigencia del contrato
de arrendamiento, la cancelación de las rentas convenidas adeudadas o cuotas
periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le
hubiese sido requerida, según corresponda.
Además, son admisibles
con la contestación de la demanda las excepciones y defensas previas reguladas
por el Código Procesal Civil, las mismas que serán resueltas con la sentencia.
La norma establece que
únicamente son admisibles los medios probatorios que no requieren
actuación.
Por último, algo
importante: se establece que la subsanación por el arrendatario de
la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la causal de
incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por
haberse resuelto el contrato de pleno derecho.
6. Sanciones para el
juez que no resuelve en tres días el pedido de desalojo
Vencido el plazo para
contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo
máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad.
Se ha querido ser muy
exigente con este plazo, pues finalmente de su cumplimiento dependerá la
celeridad del desalojo. Por ello, la norma establece que “La invocación a la carga procesal, no
exime al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto,
debiéndose determinar dicha responsabilidad a través de las instancias
pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial”.
De declararse fundada la
demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de
resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse
cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el
inmueble; así como la orden de cumplimiento de la obligación demandada.
Dicha resolución
judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación
demandada son remitidas por el juez al RAV en el plazo de tres días hábiles,
para su correspondiente inscripción, bajo responsabilidad.
7. Asistencia de la
policía en el desalojo y el delito de desobediencia a la autoridad
El juez deberá
cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía y demás
autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles
contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten
asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo
indicados en su resolución judicial.
De no hacerlo, los
efectivos policiales serán denunciados por el fiscal provincial por el delito
de desobediencia a la autoridad.
8. ¿Puede apelarse la
sentencia de desalojo “exprés”?
Sí, la norma prevé que
el recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de
tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Además, establece que
concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de
dos días hábiles, contado desde la concesión del recurso.
El juez superior, en un
plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el
recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta
decisión inimpugnable. De haber admitido el recurso, el juez comunicará a las
partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de
los tres días hábiles siguientes.
9. Sanciones para los
arrendatarios
Se establece que los
arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los
inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios
higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser
denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el
patrimonio.
Por otro lado, en caso
de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son asumidos por el
arrendatario.
http://laley.pe/not/2626/9-datos-que-debes-conocer-sobre-el-nuevo-proceso-de-ejecucion-de-desalojo-expres/
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